RAPPEL DE QUELQUES RÈGLES EN MATIÈRE D’URBANISME À ST MICHEL
Petit guide pratique pour les habitants de St Michel et celles et ceux qui veulent s’y installer
PRÉAMBULE
« Je suis chez moi ! Je fais ce que je veux ! »
Pas tout à fait, en vérité !
En matière de droit à construire (et à réhabiliter), nous vivons dans un cadre partagé, issu du Code civil (les droits des voisins), du Code de la construction et de l’habitation et, à St Michel, de la Carte Communale, document d’urbanisme adopté par le Conseil municipal et l’État en 2008.
Ce petit guide n’a aucune valeur opposable juridiquement ou réglementairement. Il se veut un outil d’aide aux habitants, et vise à faciliter l’échange avec l’équipe municipale qui a la responsabilité d’appliquer les règles d’urbanisme que la commune a établies. Il s’agit d’éviter des contentieux ou des démolitions imposées.
La question est complexe et risquée juridiquement :
RENSEIGNEZ-VOUS EN MAIRIE AU PRÉALABLE
L’équipe municipale accompagnera vos démarches et s’appuie sur les juristes du droit des sols de la CAPCA, qui instruisent les demandes pour le compte de la commune.
Ne lancez aucuns travaux avant d’être certain de votre droit ou d’avoir eu notification des autorisations. Ces autorisations sont un PRÉALABLE : Permis de Construire (PC) ou Déclaration Préalable (DP)
LA CARTE COMMUNALE
définit 2 zones distinctes :
– une zone constructible
– une zone non constructible
Elle ne prévoit pas de règlement particulier, contrairement à un PLU (Plan Local d’Urbanisme).
C’est le RNU (Règlement National d’Urbanisme) qui s’applique.
1re vérification à faire : dans quelle zone se trouve la parcelle ?
Sur www.geoportail-urbanisme.gouv.fr
site du gouvernement, vous trouverez des réponses. La Carte Communale est consultable en mairie.
EN ZONE NON CONSTRUCTIBLE
majorité du territoire
AUCUNE CONSTRUCTION N’EST AUTORISÉE SAUF POUR :
1 – L’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension mesurée des constructions existantes, ainsi que l’édification d’annexes.
EXTENSION MESURÉE :
– moins de 30 % de la surface existante. Elle doit être en continuité du bâti.
Les annexes doivent être à proximité immédiate et sur la même parcelle que le bâtiment existant.
< 20 m2 construits = DP
> 20 m2 = PC
Changement de destination= PC
Changement d’éléments de façade = PC
ATTENTION : les règles du Code civil s’appliquent : distances à respecter des limites séparatives, vues, etc.
2 – Des constructions ou installations nécessaires à :
– des équipements collectifs;
– l’exploitation agricole ou forestière, pour des activités directement dans le prolongement de l’acte de production (serre, hangar…).
ATTENTION : La dérogation n’est donnée qu’après avis de la CDPENAF (Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers)qui exige un dossier complexe.
Pour mémoire, si vous n’entrez dans aucun de ces cas, vous pouvez seulement construire un petit abri de moins de 2 m2 et moins de 1,20 m de haut.
EN ZONE CONSTRUCTIBLE
Secteurs très précis dans 4 endroits de la commune.
Vous pouvez demander un Certificat d’Urbanisme, pour connaitre vos droits :
– de simple information (CUa) ;
– opérationnel (CUb) sur un projet précis. Il est plus intéressant car vous donnera les possibilités effectives.
Sous réserve de respecter le Code civil et les droits des tiers, voici les principales règles d’autorisation à demander en zone constructible :
– Les surfaces considérées sont la surface de plancher ou l’emprise au sol.
– Le recours à un architecte est obligatoire dès que le bâtiment fait plus de 150 m2 de plancher au final.
QUELLES AUTORISATIONS À DEMANDER ?
CONSTRUCTIONS NOUVELLES
– création < 5 m2 = aucune
– création entre 5 et 20 m2 = DP
– création > 20 m2 = PC
– piscine < 10 m2 = aucune (non couverte)
– piscine < 100 m2 = DP (non couverte)
– piscine >100 m2 = PC (Et toute piscine couverte)
– serres
Hauteur < 1,80 m = aucune
1,80 m< h < 4 m et surface
< 2000 m2 = DP
Plus de 2000 m2 = PC
– murs H < 2 m = aucune
H > 2 m = DP
TRAVAUX SUR EXISTANTS
– création < 5 m2 sans modifier l’aspect extérieur = aucune
– transformation création surface de plancher > 5 m2 = DP
– création entre 5 et 20 m2 = DP
– création > 20 m2 = PC
– ravalement de façade sans modification = aucune
– entretien réparation = aucune
– travaux modifiant aspect extérieur sauf ravalement = DP
– changement de destination sans travaux modifiant structures ou façades = DP
– changement de destination avec travaux modifiant structure ou façades = PC
AFFICHAGE
Il est obligatoire de manière visible pour vous protéger et protéger les droits des tiers.
DÉLAIS
DP 1MOIS
PC 2 MOIS
Si le dossier est complet
N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour éviter des demandes de pièces complémentaires et des délais.
Prévoyez bien 4 exemplaires (DP), ou 5 exemplaires (PC) des pièces.
Habitat léger, habitat temporaire?
La question se pose en général hors zone constructible
La loi interdit toute installation en zone non constructible.
À titre provisoire en cas de travaux de réhabilitation d’une habitation, on peut demander une DP pour s’installer pour 3 mois maximum et sur la parcelle du bâti existant en travaux.
S’il y a en parallèle un permis ou une DP la commune peut accompagner les porteurs de projets dans ce cadre.
GUICHET NUMERIQUE
Demande en ligne urbanisme pour les particuliers.
Demande en ligne urbanisme pour les professionnels.
